L'Italia vanta un patrimonio edilizio tra i più antichi d'Europa, caratterizzato non solo da edifici storici di grande pregio, ma anche da numerose abitazioni comuni di vecchia data. Secondo dati Eurostat del 2021, circa il 54% degli edifici residenziali italiani è stato costruito prima del 1970, una percentuale che supera la media europea del 44,8%. Una parte significativa di questi immobili risale a periodi antecedenti al 1942, anno in cui venne introdotta la prima legge urbanistica nazionale. Nel settore immobiliare, tali edifici sono comunemente denominati "ante '42".
Origine del termine "ante '42"
Il termine "ante '42" si riferisce agli edifici costruiti prima dell'entrata in vigore della Legge Urbanistica n. 1150 del 17 agosto 1942. Questa legge rappresentò una svolta nella regolamentazione edilizia italiana, introducendo per la prima volta l'obbligo di ottenere una licenza edilizia per le nuove costruzioni all'interno dei centri abitati e nelle zone di espansione definite dai Piani Regolatori Comunali. Prima del 1942, la necessità di una licenza edilizia non era uniforme a livello nazionale e dipendeva dai regolamenti edilizi dei singoli comuni. Di conseguenza, molti edifici realizzati prima di tale data non disponevano di un titolo abilitativo formale.
Implicazioni per gli edifici "ante '42"
Gli edifici costruiti prima del 1942 sono generalmente considerati legittimi anche in assenza di una licenza edilizia, poiché al momento della loro edificazione non esisteva un obbligo generalizzato di ottenere un'autorizzazione formale. Tuttavia, in alcuni comuni dotati di regolamenti edilizi precedenti al 1942, potrebbe essere necessaria una verifica della conformità dell'edificio alle norme vigenti all'epoca.
Verifica dell'epoca di costruzione di un immobile
Determinare se un immobile è stato costruito prima del 1942 può essere complesso e potrebbe richiedere l'assistenza di professionisti o del personale comunale. Ecco alcune metodologie utili:
- Mappe catastali storiche: Consultare le mappe catastali può fornire indicazioni sull'epoca di costruzione dell'edificio.
- Fotografie aeree storiche: Le riprese aerofotogrammetriche possono attestare la presenza dell'edificio prima del 1942.
- Documentazione notarile e atti di compravendita: Vecchi atti notarili potrebbero contenere informazioni sulla data di costruzione.
- Archivi comunali: Alcuni comuni dispongono di documentazione storica che attesta la costruzione di edifici prima del 1942.
È importante notare che l'onere della prova per dimostrare che un edificio è stato costruito prima del 1942 ricade sul proprietario. La documentazione deve essere rigorosa e basata su elementi oggettivi e certi.
Importanza della data di costruzione
Conoscere l'epoca di costruzione di un immobile è fondamentale per diverse ragioni:
- Regolarità urbanistica: Molti edifici "ante '42" non dispongono di documenti ufficiali di costruzione, ma possono essere considerati legittimi se si dimostra che sono stati edificati prima dell'entrata in vigore della legge del 1942.
- Transazioni immobiliari: In caso di compravendita, è essenziale verificare la conformità urbanistica dell'immobile. Se l'edificio è "ante '42", potrebbe non avere una licenza edilizia, ma essere comunque regolare se esiste prova della sua esistenza prima di quella data.
- Interventi di ristrutturazione: Per effettuare lavori su un edificio "ante '42" o per destinarlo ad attività commerciale, è necessario aggiornare la documentazione urbanistica per ottenere i permessi necessari. In alcuni casi, potrebbe essere richiesto un accertamento di conformità.
Adeguamento degli edifici "ante '42"
Sebbene l'adeguamento non sia sempre obbligatorio, se si intende vendere o ristrutturare un edificio "ante '42" è importante chiarire la situazione urbanistica per evitare problemi futuri o rischi per la sicurezza. Se l'immobile non dispone di una licenza edilizia e si prevede di eseguire interventi, è possibile procedere come segue:
- Raccolta di documentazione storica: Recuperare planimetrie, fotografie d'epoca ed estratti catastali che dimostrino l'esistenza dell'edificio prima del 1942.
- Verifica urbanistica presso il Comune: Richiedere al Comune una verifica per ottenere il riconoscimento della conformità pregressa.
- Presentazione di pratiche in sanatoria: Se sono stati effettuati lavori successivi al 1942 non documentati, potrebbe essere necessario presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria.
