Comprare casa: come scegliere il mutuo

La casa, giuridicamente parlando, è un bene di natura immobile; essa rappresenta il luogo dove si svolge la vita privata di ciascun individuo. Quando si decide di costruire una famiglia o semplicemente di andare a vivere da soli le opzioni sono due: fittare un immobile o acquistarlo.
La locazione di un appartamento ha dei pro e dei contro. Tra i pro rientrano sicuramente dei vantaggi economici: fittare una casa comporta oneri di gestione nettamente inferiori e vantaggi personali intesi in termini di libertà individuale, come la possibilità di poter cambiare casa in qualsiasi momento previo avviso di disdetta dal contratto locativo.
Tra gli aspetti negativi il più rilevante è il fattore economico: il canone locativo che viene erogato a scadenza, generalmente mensile, copre il godimento dell'immobile, che però resta di proprietà altrui.
Diverso è il discorso se si decide di acquistare una casa. Negli ultimi anni la linea politica ed economica, con le susseguenti Leggi di Stabilità, ha favorito, con agevolazioni fiscali e contributi, il mercato immobiliare, stimolando gli acquisti a discapito delle locazioni, con il vantaggio che le somme versate non sono per il semplice godimento dell'immobile, ma a i fini della sua acquisizione.
La modalità principale di acquisto nel settore immobiliare è il mutuo.

Cos'è il mutuo immobiliare?
Il mutuo è un contratto di natura onerosa basato su obbligazioni reciproche che richiede la presenza di almeno due parti: il soggetto privato (banca) che eroga la somma di denaro, detto "mutuante", e il soggetto privato che acquisisce il denaro, detto "mutuatario".
In alcuni casi, le parti possono essere anche tre: è prevista la presenza di un garante, ovvero di un soggetto terzo che subentra al mutuatario, nel caso questi risulti insolvente.
Al contratto di mutuo si associa, in genere, la costituzione di un'ipoteca sull'immobile per cui si chiede il prestito, ai fini della garanzia dello stesso. Si tratta di una garanzia reale attraverso la quale la banca, nel caso di insolvenza nei pagamenti del rateizzo, acquisisce la proprietà dell'immobile dietro sentenza del tribunale.

Come si richiede il mutuo
Il mutuo prevede un iter burocratico abbastanza complesso. Individuato l'istituto bancario a cui si vuole rivolgere la richiesta, è necessario compilare un apposito modulo, in cui vi verranno richiesti una serie di dati personali e del proprio nucleo familiare (nome, cognome, residenza), situazione economica (tipologia di lavoro, reddito, anni di servizio), un'autodichiarazione di non essere soggetto a procedimenti penali o titolare di condanne definitive e di non essere un soggetto insolvente per precedenti debiti, i dati catastali dell'immobile che si desidera acquisire ecc...
Ognuno di questi elementi permetterà alla banca di esprimere un primo parere detto di "fattibilità" del mutuo e la concessione definitiva sarà subordinata alla compresenza di un serie di elementi reddituali e di garanzia.
A seguito del parere di "fattibilità" positivo, i dati espressi per iscritto nel questionario dovranno essere dimostrati mediante la presentazione di una documentazione certificata.
Una volta acquisita l'intera documentazione la banca, dietro perizia estimativa dell'immobile e atto di prevendita, procederà alla delibera di erogazione del mutuo e successiva ipoteca immobiliare.

Valore del mutuo
Il mutuo, attualmente può coprire l'intera cifra del valore dell'immobile, cifra che dovrà essere restituita in rate dislocate a cadenze mensili, e si può arrivare ad un rateizzo di 30 anni.
Il mutuo comprende la sorta capitale, ovvero la somma richiesta per l'acquisto della casa più il tasso di interesse, espresso in percentuali sul valore della sorta capitale.
La banca dà la possibilità al mutuatario di scegliere tra diverse tipologie di mutuo a tasso fisso, variabile, variabile con Cap, variabile a rata costante o misto.

Mutuo a tasso fisso
Tale tipologia di mutuo si rivolge ai soggetti che hanno un lavoro dipendente e non amano rischiare, soprattutto, in virtù del fatto che il loro reddito è per lo più statico. Si tratta di un tasso che non risente delle possibili svalutazioni o incrementi del valore della moneta corrente.
Il vantaggio è quello di essere subordinati ad un mutuo a rate costanti, lo svantaggio è che il tasso di interesse applicato sarà nettamente superiore rispetto ad un tasso variabile o misto.

Mutuo a tasso variabile
Tale tipologia di mutuo si rivolge ai soggetti con una situazione economica medio-alta e che svolgono un lavoro autonomo, i quali sono maggiormente propensi a rischiare, si tratta di un tasso variabile, che segue il valore sul mercato della moneta corrente.
Il vantaggio di un muto a tasso variabile è quello di ottenere un livello di interesse nettamente inferiore al tasso fisso, lo svantaggio sarà quello di essere subordinati ad una rata di importo differente mese per mese, si tratta, pertanto, di una scelta che implica un discreto margine di rischio.

Mutuo a tasso variabile con CAP
Tale tipologia di mutuo si rivolge ai soggetti che vogliono godere degli aspetti positivi del tasso fisso e variabile, riducendo ampiamente il margine di rischio, si tratta di un tasso variabile soggetto a limiti, esso non può sforare una "soglia prefissata" detta "CAP".
Il vantaggio è quello di limitare gli incrementi degli interessi evitando una lievitazione mensile dell'importo della rata, lo svantaggio è quello di essere soggetti ad un tasso che comunque è superiore rispetto al mutuo a tasso fisso.

Mutuo a tasso variabile a rate costante
Tale tipologia di mutuo si rivolge ai soggetti che vogliano usufruire degli aspetti positivi del tasso variabile, senza però rischiare, grazie alla presenza della rata costante, si tratta di un tasso variabile a rata costante.
Il vantaggio è che la quota da versare ogni mese è sempre la stessa, lo svantaggio è che si dilaziona il tempo; non varia la rata ma l'esborso nell'arco temporale, ad esempio, un rateizzo che precedentemente era di 5 anni può diventare di 10 anni.

Mutuo a tasso misto
Tale tipologia di mutuo si rivolge ai soggetti che non hanno la voglia di prendere una decisone definitiva e scelgono di stare nel mezzo. Si tratta di un mix tra tasso variabile e fisso, il soggetto a cadenze stabilite da contratto può decidere di passare dal variabile o fisso o viceversa.
Il vantaggio è quello di poter variare, lo svantaggio è che nel momento in cui si passa al tasso fisso, il valore dello stesso non sarà subordinato a quello della sottoscrizione del mutuo, ma verrà calcolato a seconda del valore della moneta in quel determinato momento storico. Si può parlare di una sorta di "finanziamento in serie".