Le ultime novità del Decreto Salva Casa: Linee Guida per l'attuazione

Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in Legge 105/2024) ha introdotto importanti modifiche nel settore edilizio, con l'obiettivo di semplificare e regolarizzare molteplici aspetti legati alla costruzione, alla trasformazione e alla gestione degli immobili in Italia. Recentemente, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (Mit) ha pubblicato le Linee Guida per l'attuazione del provvedimento, che forniscono indicazioni pratiche per amministrazioni locali e operatori del settore. Il documento, che prende il nome di “Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del DL Salva Casa”, affronta in dettaglio le quattro macro-aree di intervento del Decreto.

Le 4 macro-aree di intervento

1. Ridefinizione dei titoli per comprovare lo stato legittimo degli immobili
   • L'articolo 9-bis del Testo Unico è stato modificato per offrire nuove modalità e documenti per dimostrare la regolarità urbanistica e edilizia degli edifici.
2. Nuove disposizioni sui mutamenti di destinazione d'uso degli immobili
   • Gli articoli 10, comma 2, e 23-ter regolano i cambiamenti nella destinazione d'uso, rendendo più agevole la modifica della funzione degli edifici senza la necessità di interventi pesanti.
3. Regime delle tolleranze e semplificazione delle procedure di sanatoria
   • È stata introdotta una nuova disciplina per sanare le difformità edilizie, con l'articolo 34-bis che riguarda le tolleranze costruttive ed esecutive. Inoltre, l'articolo 34-ter riguarda i casi particolari di interventi parzialmente difformi rispetto ai permessi.
   • È stato ridefinito il concetto di "doppia conformità" per permettere la regolarizzazione di edifici che non rispettano pienamente le normative, ma che sono conformi alle leggi in vigore al momento della loro realizzazione.
4. Adeguamento degli standard edilizi alle trasformazioni sociali e urbane
   • L'articolo 2-bis permette il recupero dei sottotetti, mentre l'articolo 6 introduce modifiche sull'edilizia libera. L'articolo 24 si concentra sulla certificazione di agibilità degli edifici, rendendo più chiara e accessibile la gestione di tali documenti.

Le novità nel dettaglio:

• Stato legittimo degli immobili: Il Decreto Salva Casa ridefinisce le modalità con cui gli immobili devono dimostrare la loro conformità. Le Linee Guida specificano come ottenere la certificazione dello stato legittimo e chiariscono quali documenti sono necessari per la regolarizzazione delle costruzioni.
• Mutamento della destinazione d’uso: È stata introdotta una semplificazione delle procedure per cambiare la destinazione d'uso di un immobile. Le modifiche non necessitano di grandi interventi edilizi, ma solo di una corretta gestione burocratica.
• Tolleranze costruttive e sanatoria: La normativa sulle tolleranze costruttive ha ricevuto un aggiornamento significativo. È ora possibile regolarizzare situazioni edilizie che in precedenza risultavano irregolari, grazie alla semplificazione delle procedure burocratiche.
• Recupero dei sottotetti e edilizia libera: Il Decreto Salva Casa prevede il recupero dei sottotetti come nuova opportunità di utilizzo degli spazi. Inoltre, sono stati introdotti nuovi criteri per l'edilizia libera, con l’obiettivo di semplificare le costruzioni non vincolate da autorizzazioni.

Come vengono presentate le novità nelle Linee Guida
Le Linee Guida pubblicate dal Ministero contengono informazioni dettagliate su ogni aspetto normativo e prevedono l'utilizzo di domande e risposte per chiarire eventuali dubbi interpretativi. Ogni sezione si concentra su una delle quattro macro-aree sopra descritte, fornendo una visione operativa e semplificata delle modifiche normative, utile per tutti gli attori coinvolti nel settore edilizio.
Le Linee Guida non richiedono ulteriori interventi statali e sono auto-applicative, ma possono essere integrate con norme regionali che rispecchiano le esigenze locali, rispettando sempre i principi del Decreto.

Conclusioni
Il Decreto Salva Casa, insieme alle sue Linee Guida, rappresenta una vera e propria svolta nel panorama edilizio e urbanistico italiano.Il Decreto Salva Casa offre infatti opportunità di semplificazione e regolarizzazione, ma comporta anche alcune sfide, soprattutto in termini di controllo qualitativo e di coerenza urbanistica. Le agenzie immobiliari dovranno essere pronte ad adattarsi a queste novità, tenendo in conto sia i benefici che le possibili problematiche, per navigare efficacemente un mercato in continuo cambiamento.